La Junta de Supervisión Fiscal (JSF) informó en una carta enviada a fortaleza, que una transacción de deuda propuesta relacionada con un proyecto de vivienda asequible en Bayamón requiere una revisión adicional.

Tras la junta evaluar la solicitud presentada por la Autoridad de Asesoría Financiera y Agencia Fiscal (AAFAF, por sus siglas en español) el 22 de septiembre de 2025, conforme a lo dispuesto en la Sección 207 de la ley PROMESA, la JSF reconoció haber recibido la documentación de respaldo y sostuvo intercambios previos de información, así como una reunión virtual, antes de la ejecución de la transacción propuesta, que involucra a la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda (AFV).

Tras examinar la propuesta, determinó que esta plantea interrogantes que ameritan un análisis más profundo antes de tomar una decisión final.

Observaciones sobre costos y viabilidad a largo plazo

El organismo fiscal señaló que el proyecto Apolonia Apartments, compuesto por 138 unidades de vivienda, tiene un costo total estimado de $101.6 millones, financiado mediante $79.6 millones en fondos federales CDBG-DR y la monetización de $22 millones en créditos contributivos LIHTC. Esto representa un costo aproximado de $736,000 por unidad, cifra que la JSF indicó es 51% mayor al promedio de proyectos similares previamente aprobados.

Además, el informe expone que 45% del costo total del desarrollo corresponde a costos blandos y del desarrollador, una proporción superior a la observada en otras transacciones revisadas bajo la Sección 207.

Déficit operacional proyectado y reservas

La Junta también expresó preocupación por la viabilidad operacional del proyecto, al indicar que se contempla la creación de una reserva operacional de $7.8 millones para cubrir pérdidas proyectadas. Según la información evaluada, el proyecto anticipa déficits operacionales anuales durante los primeros 20 años, con gastos operacionales por unidad significativamente más altos que el promedio de proyectos comparables.

Asimismo, se advirtió que la estructura financiera proyecta déficits adicionales en el periodo de los años 21 al 40, los cuales dependerían de nuevos financiamientos federales, un aspecto que la JSF identificó como un riesgo fiscal adicional.

Falta de claridad en estrategia y supervisión interagencial

Otro de los señalamientos incluidos en la comunicación es la ausencia de claridad sobre una estrategia integrada y de largo plazo entre la AFV, el Departamento de la Vivienda y la AAFAF para maximizar el uso de fondos federales destinados a vivienda asequible. La JSF contrastó el costo por unidad del proyecto con estimados oficiales previos que sitúan el costo promedio de desarrollo en alrededor de $300,000 por unidad.

Además, el ente fiscal solicitó información adicional sobre los procesos de subasta y divulgación de oportunidades de desarrollo, con el fin de asegurar competencia efectiva, control de costos y mayor producción de unidades de vivienda.

Solicitan reunión antes de decisión final

Como parte del proceso, la Junta de Supervisión Fiscal solicitó una reunión conjunta con el Departamento de la Vivienda, la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda y la AAFAF, a celebrarse antes del 19 de diciembre de 2025, para aclarar los señalamientos y evaluar la estrategia interagencial de vivienda asequible.

La JSF reiteró que respalda el uso de fondos federales para atender la crisis de vivienda en Puerto Rico, pero subrayó que es necesario asegurar que estos recursos maximicen el número de beneficiarios y mantengan sostenibilidad fiscal, antes de autorizar la transacción propuesta.